Цены на недвижимость снижаются, скидки растут, а «туристов» на рынке почти не осталось: сегодня покупают только те, кто точно знает, чего хочет. При этом курьёзы из практики не исчезают: то домового просят забрать, то кот даёт лапой по голове. О том, как сейчас выглядит рынок недвижимости в Крыму и на что обращать внимание при покупке жилья, рассказал Алексей, риелтор с семилетним стажем.
ВЫШЛИ ИЗ ТЕНИ
– Сейчас появляются данные о снижении цен и заметных скидках на отдельные объекты. Какую тенденцию вы видите на реальных сделках?
– Вопреки обстановке, рынок активизировался. Общий объём работы немного уменьшился, звонков стало меньше, но сами обращения стали более целевыми. В обычной ситуации люди ходят, смотрят квартиры, но не принимают решений о покупке. Мы называем таких клиентов «туристы». Сейчас этот контингент отсеялся. Остались реальные покупатели – люди, которые действительно готовы приобретать недвижимость и чётко понимают, что именно хотят.
– Сколько клиентов сейчас приходится на одну неделю?
– За последнюю неделю было около десяти покупателей, которые пришли на просмотры, и двое из них совершили покупку. Это очень высокий показатель. Обычно наша конверсия выглядит так: из 100 звонков около десяти превращаются в показы, а из десяти показов один – в задаток и сделку.
– Какие районы Крыма остаются незаслуженно забытыми?
– Сейчас постепенно начинает оживать Феодосия, которая долгое время оставалась в тени. Растёт интерес к Керчи, активно развивается Судак. А вот Черноморское и Оленевка пока остаются в стороне от основного потока. Хотя там очень красивая природа и уже появляются новые жилые комплексы. Думаю, со временем это направление тоже будет развиваться.
– Что сегодня происходит со вторичным рынком?
– Получить ипотеку стало значительно сложнее. Основной покупатель по семейной ипотеке – молодая семья с ребёнком до семи лет, но в результате последних изменений доступ к кредитованию для многих стал ограничен. Поэтому теперь мы видим, что всё больше покупателей возвращаются на вторичный рынок.
– Что сейчас покупают чаще – квартиру или частный дом?
– В Крыму многие покупают двух- или трёхкомнатную квартиру, а по мере роста семьи переезжают в дом. Но сейчас ситуация изменилась. «Трёшка» по стоимости во многих случаях уже сопоставима с покупкой частного дома. Раньше такого не было. В 1990-е и начале
2000-х купить дом было значительно дороже. Сейчас рынок частного строительства вырос. Появилось много застройщиков, которые строят дома, поэтому выбор стал огромным. Человек может продать трёхкомнатную квартиру и переехать в свой дом: сад, природа, собака, бассейн – для многих это очень привлекательный сценарий. Поэтому всё больше семей рассматривают частный сектор.
– Заметила, что однокомнатные квартиры и студии занимают больше половины продаж жилья. Почему?
– Здесь работает понятие ликвидности: относительно доступная цена сочетается с небольшим метражом, поэтому круг потенциальных покупателей широкий. Часто люди покупают недвижимость просто для того, чтобы «припарковать» деньги. Банковские ставки меняются, доходность снижается, а недвижимость воспринимается как долгосрочный актив. Человек может купить однокомнатную квартиру с расчётом продать её через несколько лет и заработать на росте стоимости.
«Трёшку» продать сложнее: она дороже, круг покупателей уже, в основном это большие семьи. «Однушка» же подходит сразу нескольким категориям: её можно сдавать, в ней может жить один человек или молодая семья.
КАПСУЛА ВРЕМЕНИ
– Вы семь лет работаете риелтором. Какой объект оказался самым странным в вашей практике?
– Очень интересный объект я продавал этой весной. Я называл эту квартиру «капсула времени». В конце 90-х оттуда уехал жить в Петербург дедушка, а квартиру просто заперли. С тех пор туда никто не заходил. Причём сделка была дистанционной: мне передали ключи, а сами продавцы находились в Петербурге.
Когда я открыл дверь, у меня было ощущение, будто я вернулся в детство (улыбается). Там абсолютно всё осталось таким, каким было в 90-х: вещи на стенах, какие-то фигурки собак на шкафчиках, старые календари, картины. Я даже водил туда друзей и показывал: «Хотите просто переместиться в прошлое – заходите». Там сохранились старый телефон, магнитофон с кнопками и масса других вещей той эпохи.
– Что вы сделали с этими вещами?
– Продавец сказал: «Всё, что кому-то нужно, забирайте». Я рассказал соседям – и они растащили эти вещи.
– А бывали квартиры с такой атмосферой, что покупателям становилось не по себе?
– Была двухкомнатная квартира на Балаклавской, сама по себе очень хорошая, но там жило большое количество животных: примерно три-четыре собаки и шесть кошек. Продавала её женщина около 35 лет, с двумя детьми. Причём перед каждым показом собственница тщательно убирала квартиру. Она мыла полы, всё вычищала, но становилось только специфичнее: запах животных смешивался с запахом хлорки. От этой смеси буквально щипало глаза. В течение года мы всё-таки продали эту квартиру. Там ещё был забавный момент: на холодильнике постоянно сидел кот. Когда кто-то проходил мимо, он лапой давал ему по голове. Доставалось всем: и мне, и клиентам (смеётся).
– Какие требования клиентов или покупателей вас особенно удивляли?
– У нас был задаток по дому в посёлке Стахановка Первомайского района. Покупательница приехала «с материка». Она попросила продавца: «Давайте, пока идёт предпродажная подготовка, вы заберёте своего домового». Владелица сидит совершенно растерянная: «А как?» Покупательница объясняет: «Возьмите кастрюльку, откройте крышку и скажите: «Залезай, пойдём со мной».
Продавец была в шоке, но согласилась. В итоге, к сожалению, сделка не состоялась. Продавец приходит ко мне на расторжение и спрашивает: «А что мне теперь делать? Я домового забрала. Что, обратно его возвращать?»
– Сколько времени в среднем занимает продажа?
– Около трёх месяцев.
– Как понять уже за первые 15 минут просмотра, что квартиру лучше не покупать?
– Если жильё физически находится в плохом состоянии (сырой потолок, плесень, следы протечек) – нужно сразу выяснять причину, а также старая это проблема или она возникла недавно.
Когда я беру квартиру в работу, сразу проверяю электрику, состояние труб и коммуникаций. Заглядываем под ванну, смотрим, что заменено, а что осталось старым.
Одна из наиболее частых неприятностей – соседи. Собственник может заверять, что все жильцы дома тихие и адекватные. Ты приходишь на показы – действительно, все спокойные. Но среди них всегда может оказаться тот самый сосед, который периодически уходит в запой и начинает вести себя неадекватно. Были случаи, когда квартиру продавали, а уже после покупки выяснялось, что рядом живёт проблемный человек. Поэтому я всегда советую потенциальным покупателям приходить в квартиру несколько раз, в том числе вечером, когда большинство жильцов уже дома. Нужно просто постоять в тишине и послушать, что происходит за стенами.
– Сколько в среднем можно зарабатывать риелтору в Крыму?
– В среднем специалист может зарабатывать больше 200 тысяч рублей, хотя бывают месяцы и без сделок.
Диана МАСЛОВА.
