«Хочу купить квартиру в новостройке. Очень ли отличаются правила строительства жилья по российскому законодательству от украинских?»
Максим Коряжкин, Симферополь.

С точки зрения действующего законодательства на отношения, возникающие при покупке недвижимости в новостройках (на стадии строительства, до ввода объекта в эксплуатацию) на территории Республики Крым распространяется Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – 214-ФЗ). 

Однако в правоприменительной практике возникает ряд трудностей. Так, по этому закону обязательным условием в том числе является наличие разрешения на строительство, публикация проектной декларации застройщиком, предоставление ежеквартальной отчётности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств в органы, наличие у застройщика договора страхования. Однако в настоящее время в Крыму сложилась следующая ситуация. Компании полуострова ещё не публикуют проектную декларацию, многими используются разрешительные документы, полученные по украинскому законодательству. Именно в силу формальных причин застройщики Крыма не могут заключать договор о долевом участии (далее – ДДУ). Поэтому денежные средства привлекаются путём заключения иных договоров: предварительных договоров купли-продажи недвижимости, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, договоров займа и т. д. На такие договоры не распространяются требования Федерального закона № 214-ФЗ, что влечёт большие риски для гражданина. В свою очередь, заключение в таких случаях иных договоров, отличных от ДДУ, противоречит закону и может повлечь наступление ответственности в соответствии со ст. 14.28 КоАП РФ (наложение административного штрафа на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей).

Для минимизации рисков важно знать:

1. По возможности заключать именно договор долевого участия в строительстве.

2. У компании-застройщика должны быть:

– все правоустанавливающие документы на строительство: документы на земельный участок, в соответствии с которыми именно этот застройщик наделен правом строительства дома, и разрешение на строительство, 

– проектная декларации (должным образом зарегистрированная и опубликованная), 

– договор страхования гражданской ответственности или договор поручительства банка, застройщик также может входить в общество взаимного страхования.

Застройщик обязан предоставить для ознакомления свои уставные и регистрационные документы, утверждённые годовые отчёты, аудиторское заключение и проектную документацию на объект строительства.

2. Информацию по застройщику можно получить, ознакомившись с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) на сайте Федеральной налоговой службы РФ(http://egrul.nalog.ru/).

3. На сайте арбитражного суда  (http://kad.arbitr.ru) возможно узнать о наличии судебных дел в отношении того или иного застройщика, информация о процессах в судах общей юрисдикции содержится на сайте http://sudrf.ru

4. Сведения о наличии исполнительных производств, связанных с застройщиком, можно найти на сайте судебных приставов  (http://www.fssprus.ru/iss/ip/).