Выведут ли аренду жилья в Крыму из тени?
Выведут ли аренду жилья в Крыму из тени?
22 января 2021 - 10:30 Фото из архива "Крымской газеты"
Выведут ли аренду жилья в Крыму из тени? 22 января 2021 - 10:30
Андрей Пельт

 

Экономические сложности последнего времени заставляют государство искать новые способы пополнения казны. Рынок съёмного жилья в этом ракурсе представляется чиновникам Клондайком.

КОЛОССАЛЬНЫЕ СРЕДСТВА

С точки зрения государства проблема действительно большая. Суммы недополученных в казну денег огромны. Аналитики в сфере недвижимости отмечают, что сейчас в России сдаётся около 12 процентов квартир от всего жилого фонда, и в случае ужесточения контроля за арендой жилья сбор подоходного налога можно увеличить в целом по стране минимум на 10 процентов.

В этом году Минстрой РФ планирует внести в Госдуму законопроект, который направлен на вывод наёмных площадей из серой зоны. Это следует из плана законопроектной деятельности правительства. Пока документ находится на стадии обсуждения, но направление работы уже понятно. В частности, предлагается создать информационную систему учёта договоров найма и объединить её с системами налоговой службы, что позволит упростить процедуру начисления и сбора налогов.

Сам рынок съёмного жилья сейчас тоже переживает не лучшие времена. Остановка большинства бизнес-процессов привела к росту безработицы и как следствие – снижению доходов населения. Многие съёмщики стали экономить на условиях проживания. Кто-то, потеряв работу, уехал в родные края, кто-то выбрал вариант подешевле – съёмную комнату. Существенный отток произошёл и среди арендаторов-студентов: многие учащиеся вузов переведены на дистанционное обучение. А значит, им сейчас тоже нет резона платить деньги за чужую площадь.

Крым в этом смысле не исключение, с одной лишь особенностью – курортной сезонностью. Отдых в стране ещё никто не отменял. А с учётом закрытости внешних границ он даже приобрёл преимущества.

Как скажется принятие закона на доходах и расходах участников этого процесса? Повысится ли стоимость аренды? Да и реально ли установить контроль в этой сфере? За ответом на вопросы мы обратились к крымским экспертам, теоретикам и практикам.

ПРОЗРАЧНОСТИ ПРИБАВИТСЯ

Виктор Реутов, профессор, директор института экономики и управления КФУ им. В.И. Вернадского отмечает:

«Согласно законопроекту планируется ввести информационную систему учёта договоров найма и создать единый реестр арендодателей и арендаторов. Однако не всё так однозначно.

Статистика говорит, что в среднем в нашей стране в обход налоговой сейчас сдаётся до 90 процентов жилья. Что уж говорить о Крыме, где не сдаётся разве что курятник зимой. Вопрос в том, какие стимулы будут у этих собственников выйти из тени. Одно дело, когда мы говорим о владельцах роскошной недвижимости на ЮБК, сдача которой в курортный сезон приносит владельцам миллионы, другое, когда мы имеем дело с, условно говоря, бабушкой, сдающей свободную комнату в своей «двушке» студентам, чтобы как-то свести концы с концами. Это, как говорится, две большие разницы, и «общим аршином» тут мерить нельзя.

Сегодня многие арендодатели, чей доход от сдачи является основным, уже оформили так называемую самозанятость и платят налог 4 процента, если их годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. Остальные сдающие свои квартиры должны платить подоходный налог 13 процентов, но только небольшая часть из них регистрирует договоры и фактически его платит. На эту категорию и должен, в первую очередь, быть нацелен закон, чтобы легализовать и вывести из тени огромные суммы. Но вывод арендного жилья из тени надо проводить таким образом, чтобы в нём были заинтересованы все стороны.

Есть ещё один «подводный камень». А не повысится ли и без того немаленькая стоимость аренды жилья, когда арендаторы начнут включать налог в её стоимость? Не думаю что это произойдёт. Ведь рынок – это прежде всего баланс спроса и предложения, и динамика цен зависит в подавляющем случае только от того, сколько предложений сейчас на рынке в том или ином сегменте недвижимости или населённом пункте.

А вот прозрачности в этой сфере предпринимательства явно прибавится, да и ещё гарантий законности сделки и контроля за её исполнением как с одной, так и с другой стороны. Главное – не допустить перегибов и учесть всё-таки интересы той бабушки, которая пытается дотянуть до пенсии, получая дополнительно 7-8 тысяч, даже если ей и придётся заплатить за это государству 250-300 рублей налога, но не более».

УЧАСТКОВЫХ НА ВСЕХ НЕ ХВАТИТ

Даниил Манаков, эксперт по недвижимости, г. Ялта, считает:

«Большая часть жилищного фонда в Крыму сдаётся собственниками в аренду, причём далеко не все торопятся сообщать об этом в налоговую службу. И принятие жёстких правил на рынке вряд ли заставит их играть в открытую. Как уже известно, одним из инструментов закона станет информационная система учёта договоров найма жилья. В теории ничего сложного нет.

Будет составлена база владельцев нескольких квартир, исключаться та, где проживает владелец, и проверяться остальные. Однако отследить фактически арендуемые жилые помещения практически нереально. На участковых инспекторах тогда будет лежать просто колоссальная нагрузка. Да и дверь в квартиру можно просто не открывать или представляться родственниками. Люди уже приучены умело уходить от вопросов подобного рода. И в этом случае сделать ничего нельзя.

Ещё один проблемный момент в выявлении «скрытой» аренды в том, что автоматическая пролонгация договора, заключаемого между арендодателем и арендатором на 11 месяцев, избавляет контрагентов как от необходимости корректировать условия первоначального соглашения о сроке заключения сделки, так и от обязанности регистрировать его в Росреестре.

Основным способом выйти на недобросовестных арендодателей будут официальные интернет-площадки с соответствующей рекламой, где есть все контакты. Возможно, добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе, тем более что предлагается ввести административное наказание за неподачу информации и неуплату налогов».