Подвальные страсти
Подвальные страсти
13 сентября 2015 - 16:02
Подвальные страсти 13 сентября 2015 - 16:02
Кристина Безумнова

 

Как признать подсобные помещения собственностью жильцов многоквартирного дома 
Многие жители полуострова борются за свои права, отстаивая, например, право на придомовую территорию или подвальные или технические помещения в многоквартирных домах. Оказывается, в этой борьбе победить можно, и такие процессы сегодня идут по всей России.
Один из подвалов на улице Гагарина в Симферополе. Фото: Лидия ВЕТХОВА 

Неприятные соседи 

Подвалы в многоквартирных домах крымчан пропали в середине девяностых, когда активно обострилась борьба за любую недвижимость, лишь бы деньги приносила. Бывшие сараи стали коммерческими объектами с помощью сотрудников ЖЭКов или городских чиновников – именно они стали сдавать подвалы в аренду под магазины, бары, рестораны и менее приятные заведения.

И жильцам приходится мириться с соседством, например, магазина бытовой химии, миазмами прачечной, грызунами и тараканами из общепита. На все претензии арендаторы и даже собственники подвальных помещений отвечают: у меня договор, делаю что хочу. И ведь делают – перестраивают, как им удобно, снося несущие стены и закрывая допуск к многочисленным инженерным коммуникациям и общедомовым счётчикам. Случись авария – ключи от дверей или перегородок искать будут долго.

Но в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодекса РФ указано, что подвалы, как часть общедомового имущества, принадлежат жильцам. И несколько лет назад это подтвердил Конституционный суд, в который обратились жители Перми – там после нескольких сделок купли-продажи владельцем подвала стал один из бизнесменов., который затеял глобальную перепланировку. В результате в нескольких квартирах пропало отопление. А во время аварии на водной магистрали коммунальные службы не смогли попасть в технологическое помещение с вентилями, пришлось отключать воду во всём доме, а не в отдельном подъезде. И если суд первой инстанции вынес решение в пользу бизнесмена, Конституционный суд занял позицию жильцов. Так что прецедент есть.

Итак, по закону, каждый владелец квартиры в доме имеет долю от его общего имущества. То есть все чердаки, технические этажи, лестничные площадки, сами лестницы, коридоры подъездов, а также крыши, фасады и подвалы, где проходят технические коммуникации, – это их собственность.

И если от подъездов одни расходы, то на крышах, фасадах, подвалах и даже лифтах жильцы вполне могут заработать.

Учитывая постоянно растущие коммунальные платежи, доход от размещения на крыше рекламы или, например, вышки сотовой связи может оказаться весьма существенным подспорьем для жильцов многоквартирных домов. Что уж говорить о сдаче в аренду подвальных или других нежилых помещений – это просто золотая жила. Если, конечно, принадлежат подвалы именно жильцам, а не, например, муниципалитету.

Из расходов в доходы 

Но и тут есть выход.

«Жильцы могут доказать своё право распоряжаться техническими подвалами и чердаками. Для этого нужно обратиться в суд и пройти определённый путь. Главное, если вас раздражает арендатор подвала и его производство, следует вызвать жилкомиссию, которая составит акт. И потом уже составляется коллективный иск от имени жильцов с требованием признать право собственности третьих лиц незаконным и вернуть общедомовое имущество жильцам многоквартирного дома, которые вовсе не давали согласия на аренду или продажу подвального помещения.

Кстати, ранее судебные решения выносились далеко не в пользу жильцов, но в последнее время суды практически повсеместно выносят вердикты, возвращающие помещения их законным владельцам, собственникам жилья в доме», – рассказывает юрист Александр Гончаров.

Решение о способе использования подвала можно принять только на общем собрании жильцов. Сдавать ли в аренду и кому, решают владельцы помещений дома. А вот использовать доходы собственники помещений могут на уплату взносов на капремонт или на увеличение суммы, которая на эти цели перечисляется. Как вариант – можно уменьшить плату за содержание и ремонт жилья, установить во дворе новую детскую площадку или систему видеонаблюдения в доме. Оказывается, есть дома, которые за счёт «арендных» денег полностью покрывают затраты на содержание и ремонт общего имущества. То есть жители таких домов освобождены от платы за эти услуги.

Так что, если вы считаете, что ваши права нарушены и подвал незаконно захватили третьи лица, расставить все точки над «i» может только суд.

Александр Гончаров:

«Конечно, подвалы – это лакомый кусочек недвижимости, который власти хотят продать подороже. Однако некоторые коммерсанты уже начинают отказываться от этих покупок, справедливо полагая, что выгоды это им не принесёт. Они сегодня предпочитают заключать договоры аренды не с администрацией, а с жильцами на взаимовыгодных условиях».

Проверки начались!

Минстрой России в августе начал проверку подвалов и чердаков жилых домов, незаконно переданных коммерческим предприятиям. Оказать содействие в возвращении этого имущества попросили Генпрокуратуру и Росреестр. В министерстве отмечают, что жалобы жильцов, которых незаконно лишают подвалов и прочей общедомовой собственности, продолжают поступать, что заставило решать проблему в масштабах всей страны.

Главу Росреестра просят оказать содействие и довести до подчинённых, что сделки с общедомовым имуществом нельзя регистрировать. А генпрокурор готов поручить территориальным органам уделить особое внимание жалобам на незаконное отчуждение общедомового имущества.

В отдельных субъектах России местные власти уже создали межведомственные комиссии, которые занимаются возвратом незаконно отчуждённых помещений собственникам жилья.

И чтобы ускорить решение проблемы, НП «ЖКХ Контроль» выступило с рекомендацией организовать возврат помещений собственникам без привлечения их к судебному разбирательству. Некоторые регионы уже стали использовать такие схемы. Так, в Костроме уже действует межведомственная комиссия, которая сама подаёт судебный иск. С 2013 года жильцам было возвращено уже 90 объектов.

В Санкт-Петербурге сейчас начинают решать такие вопросы во внесудебном порядке. Там действует комитет, который передаёт в Росреестр предложение отменить регистрацию сделки. После этого передача имущества аннулируется, и оно автоматически возвращается в собственность жильцов.