Под крышей
Под крышей
13 июня 2015 - 16:14
Под крышей 13 июня 2015 - 16:14
Дарина Солнцева

 

Как не попасть на коммунальную удочку 

В Крыму с новой формой управления определились 90% многоквартирных домов. По оперативным данным, из 14 800 таких домов (далее МКД) около 900 в республике проголосовали за создание ТСЖ (товариществ собственников жилья). В переводе на русский – проголосовали за переход с коммунальной формы обслуживания (ЖЭО) на коммерческую (управляющие компании).

Деньги – нам, ультиматум – вам 

Наверное, не удивительно нынешнее отношение к таким активным крымчанам со стороны коммунальных жэков. Оно больше напоминает шантаж. Это притом что жильцы продолжают платить жэкам за услуги по полной вне зависимости от результатов голосования.

Вспомним, что после ливневых дождей в Крыму крыши многих домов потребовали срочного хотя бы латочного ремонта. Тем не менее на заявки «утопающих» жильцов многие коммунальщики реагировали без энтузиазма. Пример: курортный город Щёлкино (в Ленинском районе). Только через суд районная прокуратура смогла обязать местное ЖЭО (ныне муниципальное унитарное предприятие «Щелкино-Азов») отремонтировать кровлю в одном из домов. На обращения щёлкинцев ЖЭО банально не реагировало.

Показательна реакция и симферопольского ЖЭО № 1 на заявку жителей дома на ул. Гайдара, где потекла крыша. Само собой, жильцы обратились за помощью, ведь ситуацию тазиками не исправишь. Говорят, коммунальщики приняли заявку на ремонт только после того, как пострадавшие подписали заявление, мол, в выборе управляющей компании отдадут свой голос за коммунальный МУП. Кто дал право коммунальщикам ставить ультиматумы гражданам, история умалчивает.

Вернёмся к реформе, которая предлагает… пока не поздно взять жильцам МКД управление приватизированной собственностью на себя. Обучающие семинары об эффективном управлении многоквартирными домами сегодня проходят по всему Крыму, последние прошли в Евпатории, Керчи, Симферополе, Феодосии. Тем не менее многие собственники жилья до сих пор не знают о том, что в течение 2015 года они должны провести общие собрания собственников МКД и выбрать способ управления, вступить в программу капитального ремонта, выбрать форму накопления средств на него и т. д. Напомним, до следующего года должно завершиться обследование домов, должна быть выработана программа капремонта, ведь, по оценкам российских экспертов, состояние жилого фонда в республике плачевное.

Алексей Бочаров, первый замминистра ЖКХ Крыма, не совсем согласен с этим наблюдением: «По качеству домов везде совершенно разная картина. В ТСЖ, как правило, люди целевым образом вносили деньги и ремонтировали то, что им надо. Да, есть этот факт, но в некоторых случаях жэки содержали дома, инженерные системы даже лучше, чем соседние ТСЖ. Здесь нет однозначного ответа».

С облегчением?

Как помним, смысл реформы – снять часть нагрузки с органов местного самоуправления. И всё бы хорошо, если бы не репутация реформы. В самой России уголовные разбирательства в связи с многочисленными случаями махинаций управкомпаний не заканчиваются. Всевозможные схемы незаконного получения прибыли за счёт жильцов, которые всплывают в разных регионах РФ, не добавляют крымчанам оптимизма.

Евгения Юнисова, член экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при Комитете Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, констатирует: «Организованный собственник лучше заботится о своём доме, нежели поручает это по умолчанию любой другой организации, у которой другие цели. Любая управляющая компания, будь она даже самой замечательной, но всё равно – открываешь устав, цель создания любой коммерческой организации – это получение прибыли. Цель ухода за вашим домом стоит там 18‑й или ещё дальше по списку…» 

Кто кому должен 

И в самом Крыму уже на старте реформы появились… первые манипуляции. Товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы сейчас находятся в стадии заключения договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, поскольку они только что прошли перерегистрацию. Уже сейчас они массово жалуются, что, например, при заключении договора на вывоз мусора им навязывают условия, по которым ТСЖ и ЖСК должны стать плательщиками дополнительного – экологического – сбора.

Евгения Юнисова: «Здесь должна отреагировать администрация республики, потому что принцип российского законодательства в жилищной сфере сводится к тому, что если на граждан какие-то виды платежей не возложены, в том числе оплата экологического сбора, то и ТСЖ и ЖСК, поскольку они являются объединениями собственников жилья, не оплачивают этот экологический сбор. Попросту ТСЖ и ЖСК не являются собственниками этих твёрдых бытовых отходов. В этом смысле российское законодательство и судебные инстанции высказались однозначно: ТСЖ и ЖСК – это субъекты хозяйственной сферы, не имеющие самостоятельного экономического интереса, поэтому сумма их обязательств не может быть выше суммы обязательств всех собственников».

Эксперты считают, что на такие импровизации должно обратить внимание региональное управление Антимонопольной службы. Ведь аналогичные жалобы от крымчан уже поступают по поводу энергоснабжающих организаций. ТСЖ и ЖСК в республике столкнулись с тем, что энергетики уже навязывают повышенный тариф на электроэнергию на общедомовые нужды. Крымские энергетики игнорируют позицию российского федерального законодательства и высших судебных инстанций о том, что всё потребление энергии и ресурсов в многоквартирных домах осуществляется только по тарифам для населения. Несмотря на то что граждане объединены в юридическое лицо, тем не менее это юридическое лицо существует исключительно за счёт средств граждан, которые оплачивают энергопотребление в своих собственных квартирах, а также в местах общего пользования.

Крымские импровизации 

Ещё одна достойная внимания правохранителей импровизация – тарифы, которые некоторые управляющие организации уже подняли с мотивировкой «на будущий ремонт». Напомним, среди регионов России Крым – единственный регион, который ещё не принял программу капитального ремонта. Нужно отметить, что решение о капремонте принимается на общем собрании, и собственники устанавливают сумму целевого взноса. Квартплата же предусматривает только содержание и текущий ремонт дома.

Алексей Бочаров уточняет: «Закон (о капитальном ремонте. – Ред.) принят. Единственное, что всеобщие взносы на капитальный ремонт предполагаются в Республике Крым с 1 июля 2016 года, не раньше».

Кстати, важная деталь для жильцов новостроек: они имеют шанс сократить свои будущие взносы на капитальный ремонт. По российскому законодательству, жильцы новостроек имеют право предъявить претензии (исковые требования) к застройщику в течение 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. Как понимает читатель, важно не упустить этот срок и успеть провести независимую экспертизу дома. Ведь нередко застройщики стараются скрыть от собственников жилья те недостатки, которые им аукнутся в ближайшем будущем.

Немного валерьянки 

Пока реформа для крымчан похожа больше на минное поле, поскольку на крымском коммунальном рынке слишком много возможностей для махинаций. Тем не менее эксперты нашли одно неплохое для граждан «успокоительное» – так называемую государственную информационную систему ЖКХ. Это электронный общероссийский банк данных всех управляющих компаний, где они будут обязаны выкладывать все виды отчётности в свободном доступе. Достоверность данных в этой системе в обязательном порядке должны будут отслеживать жилищные инспекции.

Марина Болдакова, эксперт по управлению многоквартирными домами города Москвы, объясняет: «Оператором ГИС ЖКХ является «Почта России». С 1 мая 2015 года все управляющие компании уже должны зарегистрироваться в ГИС ЖКХ и раскрывать информацию о себе. ТСЖ и ЖСК должны осуществить эту регистрацию к 1 января 2016 года. Собственники смогут видеть, сколько реально было выставлено счетов, какие тарифы. Это глобальный интернет-проект. Также на этом электронном ресурсе будут создаваться электронные паспорта многоквартирных домов. Это тоже момент очень важный, потому что часто при смене управления, при смене руководства, например ТСЖ или ЖСК, информация теряется и пропадает».

Как создать ТСЖ

1. Изучить жилищный кодекс (в частности, раздел VI)

2. Тщательно всё обдумать, учитывая все плюсы и минусы

3. Провести работу с жильцами дома, выяснить их предпочтения

4. Разработать устав

5. Сформировать повестку общего собрания собственников

6. Организовать общее собрание

7. На собрании выбрать председателя ТСЖ, правление, утвердить устав

8. Оформить протокол собрания (обратить внимание на ст. 181.2 ГК РФ)

9. Зарегистрировать ТСЖ в гос. органах

10. Передать дом на управление ТСЖ

11. Заключить договоры с обслуживающими организациями

12. Приступить к работе