Какими проблемами может обернуться сдача квартиры в аренду
Какими проблемами может обернуться сдача квартиры в аренду
05 апреля 2021 - 13:25 Фото: Наталья Сомова
Какими проблемами может обернуться сдача квартиры в аренду 05 апреля 2021 - 13:25
Ванда Язвицкая

 

Сдача недвижимости в аренду на долгое время – на год или даже больше – поначалу кажется выгодным занятием. Всё-таки постоянный доход гарантирован. Но крымчане с опытом, разбирающиеся в юридических тонкостях, на такое соглашаться не спешат.

СПЛОШНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Первая проблема – это регистрация жильцов. Сдавая жильё на длительный срок, избежать процедуры регистрации невозможно по закону.

Граждане РФ обязаны оформить временную регистрацию по месту проживания, если планируют оставаться там более 90 суток подряд. Для иностранных граждан этот срок составляет семь дней с момента прибытия. Впрочем, сделать это без собственника жилья невозможно. При этом несовершеннолетних в возрасте до 14 лет зарегистрируют вместе с родителями и без разрешения собственника. Так, жительница столицы Крыма уже после выезда квартирантов обнаружила, что в её квартире зарегистрирован ребёнок бывших жильцов. Причина в том, что квартиранты выбирали хорошую школу для будущего первоклассника, а она находилась в другом районе. Пришлось снять там жильё и даже прописать мальчика, чтобы попасть в вожделенное учебное заведение. Выписки ребёнка хозяйка квартиры добивалась почти год.

При этом отказ от регистрации арендаторов является нарушением закона, статьи 19.15.2 КоАП РФ, и может грозить штрафом от 2 до 5 тысяч рублей.

Адвокат Александр Гончаров поясняет:

– Есть и необходимость зарегистрировать договор найма в Росреестре. Такое условие обязательно для договоров сроком от года и более, так что имеет смысл заключать договор на меньший срок, хоть на пару-тройку дней. А отказ от регистрации может обойтись штрафом в 5 тысяч рублей. Договор считается заключённым на год, если срок найма отсчитывается от первого числа месяца и до последнего числа предыдущего месяца (например, с 1 января до 31 декабря).

С ВЕЩАМИ НА ВЫХОД?

Не меньшей проблемой будет и выселение квартирантов. Потому как законодательство наделило арендаторов преимущественным правом на проживание в этой квартире на очередной срок, если договор заключался от года и более. И если по каким-то причинам разонравился квартиросъёмщик, выселить его в пользу других арендаторов весьма непросто.

– Договор может быть автоматически продлён, если собственник не предупредил арендаторов о своих планах прекратить сдавать им жильё за три месяца до окончания договора и не предложил им заключить новый договор на других условиях. Здесь уж не получится поднять арендную плату и даже выселить жильцов через суд. Кстати, мой доверитель из пригорода Евпатории даже пытался продать квартиру с невыселенными квартирантами, покупателя из материковой России нашёл. А оказалось, что это вовсе не повод для расторжения договора с ними (статья 675 Гражданского кодекса РФ), – отмечает адвокат.

Ещё в квартире вдруг могут поселиться дополнительные жильцы, и даже это в рамках закона: при длительном сроке найма квартирант имеет полное право подселить к себе жильцов на срок до полугода. Хотя в этом случае он обязан уведомить владельца. Но что это меняет?

Кстати, новые жильцы могут отразиться на размере квартплаты. Коммунальщики вправе проверить доносы соседей и пересчитать платежи.

А ещё, предупреждает Александр Гончаров, помните: на весь период аренды квартиры она с точки зрения закона считается местом проживания квартиранта. И если у него возникнут какие-то долги, судебные приставы могут… описать имущество в сдаваемой квартире. И никто не станет разбираться, кому оно принадлежит. Добиваться справедливости придётся в суде.

БЕЗ ОПЛАТЫ

Житель Алушты сдал квартиру по договору найма жилого помещения. Полтора года жилец платил нормально, хотя бывали задержки на 1-3 дня. Но в очередной день оплаты квартирант попросту перестал выходить на связь. Через неделю прислал сообщение: «Разошёлся с женой, уехал в город N. На днях переведут зарплату, я перечислю за коммуналку».

Оказалось, что жилец три месяца вообще не платил за ЖКУ. Накопился долг в 15 тысяч рублей. К тому же был не оплачен месяц проживания (а это ещё 11 тысяч рублей). Договор был составлен самый простой, в нём прописана возможность одностороннего расторжения за 14 дней. Есть копия паспорта нанимателя, выписка с расчётного счёта с его регулярными платежами и то самое сообщение. Есть ли шансы взыскать в суде задолженность и какие доказательства надо собрать?

– Конечно, шансы взыскать долг в суде зависят от содержания договора. 26 тысяч рублей тут можно взыскать в приказном порядке на основании договора. Пока наниматель не заплатил за ЖКУ, он, по сути, пользуется вашими деньгами. За это можно взыскать проценты на сумму долга в размере ставки Банка России. Она регулярно меняется, при расчёте нужно использовать ту, которая действовала в период неуплаты долга. А проучить такого квартиранта можно только взысканием неустойки за несвоевременную оплату, ведь состава административного или уголовного правонарушения в его действиях нет. Совет на будущее: заключите грамотный договор с жильцом, берите предоплату за месяц проживания и за месяц выселения, подключите себе уведомления на телефон о размере долга за ЖКУ, – советует Александр Гончаров.

БЕЗУСЛОВНО ДОСРОЧНО

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется статьёй 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в нескольких случаях.

При долгосрочной аренде это неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок). Если договор заключён на срок менее одного года – в случае просрочки оплаты более двух раз. Также арендодатель вправе расторгнуть договор в случае разрушения или порчи квартиры нанимателем или другими гражданами, за которых он отвечает. Равно как за использование квартиры не по назначению или нарушение прав соседей.

Но на практике этим список причин для выселения не ограничивается. Так, выгнать квартиранта собственник может, если он без разрешения завёл домашних животных, а запрет на это прописан в договоре. Причиной для выселения могут стать также частые вечеринки в квартире и жалобы соседей.

А ещё выселить из квартиры арендаторов может совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости.