Как новый закон обеспечит сделкам на рынке жилья большую безопасность
Как новый закон обеспечит сделкам на рынке жилья большую безопасность
27 января 2020 - 14:45
Как новый закон обеспечит сделкам на рынке жилья большую безопасность 27 января 2020 - 14:45
Татьяна Шевченко
Историй о том, как граждане честно купили недвижимость, а она оказалась с «подводными камнями», в Крыму очень много. Суды просто завалены исками к покупателям таких квартир от, например, наследников бывших владельцев. От несовершеннолетних или сидельцев, чьи права были нарушены при продаже жилья. Новый закон должен поставить точку в таких разборках.
Фото: journal.n1.ru

Квартира в третьи руки

Причём чаще всего в таких делах явно просматриваются элементы мошенничества со стороны самих истцов. И если вы думаете, что в списках лидируют «продвинутые» городские жители, то глубоко ошибаетесь – в сёлах таких случаев не меньше, если не больше. И в основном потому, что недвижимость там стоит гораздо дешевле, нежели в городе, не считая прибрежных поселений.

С момента заключения сделки купли-продажи иной раз проходят годы, а то и десятилетия, и покупатель ощущает себя полноправным владельцем квартиры или дома. А тут вдруг бац – иск в суд с требованием отмены сделки и освобождения из неправомерного владения недвижимости без всякого возмещения денежных затрат на её покупку.

Это означает, что права на квадратные метры оформили обманом, подделав документы, и продали в третьи или четвёртые руки.

Отметим, что раньше, в период массовой приватизации и до него больше всего воровали квартиры у государства. Так, после смерти хозяина муниципальной квартиры подделывали, к примеру, право на наследство. А особенно тяжело было тем, кто покупал такое жильё «с историей» в ипотеку – оказавшись на улице по решению суда, граждане были вынуждены выплачивать банку деньги за уже отнятые квадратные метры. И, казалось бы, все чиновники соглашались, что такие люди пострадали без всякой вины, они добросовестные приобретатели, но «всё по закону»…

Ожидается, что с принятием нового закона у добросовестных приобретателей квартиру не отнимут. Ситуация изменится, причём кардинально. Чтобы решить проблему пострадавших, работали законодатели, судьи Конституционного суда РФ, юристы министерств и ведомств.

 

Государство компенсирует

Закон № 430 начал работать с 2020 года, он изменил некоторые статьи Гражданского кодекса РФ в части прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от «изъятия жилья в пользу государства». Статья 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество теперь пополнилась определением, кто именно является добросовестным приобретателем. Это приобретатель имущества, который основывался на сведениях, полученных из госреестра.

Изменения коснулись и статьи 302 ГК об истребовании такого имущества – её дополнили пунктом, согласно которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя.

Такое ограничение будет действовать, кстати, и в тех случаях, когда такое жильё было приобретено безвозмездно (при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.

Теперь при рассмотрении подобных дел суды будут устанавливать сам факт добросовестности покупки жилья, что сможет защитить владельцев приватизированного жилья, которое до этого украли у власти мошенники. Отметим, что у государства, в свою очередь, сохраняется право регрессного требования выплат от мошенников, которых чаще всего поймать не удаётся.

А ещё закон предусматривает компенсацию за утрату права собственности на жилое помещение. Так, если у добросовестного гражданина истребовали жильё, но он не смог взыскать убытки с того продавца, по чьей вине это случилось, он вправе обращаться с иском уже к государству, которое, по сути, является гарантом защиты права собственности.

 

Обратная сила

Компенсацию можно получить в размере реального доказанного ущерба либо кадастровой стоимости жилья (в зависимости от того, какое требование заявит в суде гражданин). И да – получение компенсации осуществляется только в судебном порядке.

Установлена и презумпция добросовестности, если приобретали жильё, основываясь на данных Росреестра. Законом (статьёй 234 ГК РФ) определены и сроки приобретательной давности – он начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя.

Кстати, этот закон имеет обратную силу: так, запрещается истребование государством жилого помещения, выбывшего из его собственности, у добросовестного приобретателя по истечении трёх лет. А вот обязанность доказывать недобросовестность покупателя возлагается на представителей власти.

По мнению председателя Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павла Крашенинникова, «закон вместе с новыми нормами о компенсации позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище».

Компетентно

Адвокат Александр Гончаров комментирует:

– В моей практике было немало подобных судебных разбирательств, которые тянулись годами. В итоге пострадавшие оказывались и без денег, и без жилья. Кстати, есть такое дело и сейчас, я рассчитываю защитить права своего подзащитного, и новый закон нам в помощь. Обрадовало, что в течение трёх лет после вступления закона в силу те граждане, кто раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Пострадавшие от действий мошенников люди, лишившиеся жилья (единственного!), смогут вернуть хоть часть своих сбережений за счёт государства. Тут же прослеживается и заинтересованность властей в поиске мошенников, которые нанесли ущерб не просто гражданину, а государству. Кстати, группы квартирных мошенников иногда откровенно орудуют под носом у правоохранителей, к ним пострадавшие обращают массу исков, но их всё «не находят»… Думаю, искать теперь будут тщательнее. Но напомню: компенсация даётся лишь один раз. И если гражданин умудрится второй раз приобрести проблемную квартиру и её у него изымут по суду, компенсации он не увидит.