Вместо частных домов в Симферополе строят многоэтажки на индивидуальных участках
Вместо частных домов в Симферополе строят многоэтажки на индивидуальных участках
25 ноября 2016 - 16:11
Вместо частных домов в Симферополе строят многоэтажки на индивидуальных участках 25 ноября 2016 - 16:11
Кристина Безумнова

 

Проблема застройки многоэтажными домами индивидуальных земельных участков не нова в России. Как, впрочем, и в Крыму. В столичных судах находится несколько подобных споров, а ещё ряд объектов уже снесён по решениям судов. Что же грозит застройщикам и покупателям незаконного жилья?
Здесь, между частным сектором и пятиэтажкой, тоже будет высотный дом. Фото: Антон ВОЛК

Кто так строит?

В последнее время всё чаще многоэтажные дома в Симферополе появляются в самых неожиданных и неприспособленных для этого местах. Только в общем дворе была снесена ветхая постройка, как тут же появляется табличка с надписью – мол, идёт реконструкция квартиры № 2. А заканчивается история появлением во дворе вполне полноценного многоквартирного жилого дома этажей этак в пять. И сама стройка идёт и днём и ночью. Трудолюбивые гастарбайтеры и живут там же, где работают. Хозяин сказал строить быстро, а то соседи уже пошли по инстанциям. И когда эти самые неторопливые инстанции приходят с проверкой, вместо квартиры № 2 (или частного дома на участке) они могут лице­зреть вполне многоэтажно-многокватирный дом, построенный впритык к соседским дверям и окнам и уже готовый к заселению. Даже все коммуникации подведены – заходи и живи. И кое-где даже уже живут счастливые обладатели новых квартир. Которых на самом деле вовсе и нет. Да и старые коммуникации вовсе не рассчитаны на дополнительную нагрузку на сети-трубы. А дополнительную парковку для жильцов многоэтажки и тулить некуда – каждый сантиметр на счету.     

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт. А зарегистрированное право собственности не делает самовольную постройку легальной

Так как же появляются многоквартирные дома на участках, выделенных под индивидуальное строительство, и насколько это законно?

Отметим, что на участках, выделенных под ИЖС, можно строить дома исключительно за счёт средств их владельцев, а сами строения не могут быть выше трёх этажей. К тому же возведённый дом должен служить для постоянного проживания одной семьи. Обязательным является и наличие проекта жилого здания. Но наш народ был бы не нашим, если бы не умел всё это обходить. И продавать. А остальные – покупать, чтобы потом, в худшем случае, остаться и без жилья, и без денег. 

Амнистия вам на дачу!

Как действуют мошенники-застройщики? В основном по устоявшейся схеме: рядом с городом или на его окраине (иногда и в старом центре) покупается в частную собственность земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного или дачного строительства. Упомянутый дом до трёх этажей площадью до 1,5 тысяч кв. метров в РФ можно строить в упрощённом порядке, без проведения градостроительной экспертизы. Вот на приобретённом участке ускоренными темпами и возводится многоквартирный жилой дом. Без учёта всяких там СниПов, норм санитарной и пожарной безопасности, а также интересов соседей. Готовый домишко оформляется в собственность застройщика в соответствии с дачной амнистией через суд. Потом дом делится на доли (квартиры), каждая из которых впоследствии также оформляется в собственность застройщика. И продаются такие «апартаменты» как доли. И жильцы вот уже завешивают шторами оконные проёмы, даже не проверив документацию и не узнав, есть ли разрешение на само появление этого дома. Кстати, граждане, желающие воспользоваться дачной амнистией, могут осуществить свои манипуляции до 1 марта 2018 года.

По закону

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке – за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Всё идёт гладко до тех пор, пока жильцы не начинают оформлять документы на получение права собственности. Тут выясняется, что разрешения нет, а значит, и право собственности оформить не на что. И тогда процесс оформления жилья переходит в суд. А тут уж всё на его усмотрение: построенный дом могут признать незаконным и подлежащим сносу (и, кстати, сносят); застройщиков даже могут обязать вернуть деньги жильцам. Но сколько ждать их возврата, неизвестно. С какого перепугу и с каких средств они смогут это сделать – вопрос. Вот и оказываются пострадавшими именно жильцы.

Стоит помнить, что застройщик после продажи подобного объекта фактически не несёт за него никакой ответственности. Все риски, связанные с качеством строительства и обслуживанием таких домов,  ложатся также на плечи жильцов, купивших в доме квартиры. А построенные на садоводческих, например, участках многоквартирные жилые дома обычно не обеспечены инженерными ресурсами: электричеством, водой, системой централизованной канализации, отсутствуют детские площадки и парковочные места. 

Юрист Александр Гончаров комментирует ситуацию:

– Покупать квартиру (долю) в таких многоквартирных домах на месте ИЖС довольно опасно. И не стоит рассчитывать на то, что дом будет узаконен «когда-то потом», а деньги вы уже внесли. Это раньше проверки начинались тогда, когда объект строительства уже заканчивался. Но в последние годы проверяющие инстанции стали появляться тогда, когда возведение такого многоквартирного дома только начинается. И для выездной проверки может быть достаточно только звонка от соседей, которым мешает стройка.

Перед принятием решения купить такую долю стоит проконсультироваться с юристом, а ещё лучше – пригласить его на сделку. Проверить имеющиеся документы на участок ИЖС, где возводится дом. Любая фирма-застройщик обязана предоставлять своим клиентам любые запрашиваемые ими документы. В пакет документов стандартно должны входить разрешение на строительство; кадастровый паспорт участка, где и будет указан вид разрешённого строительства. Исходя из указанной информации, можно сделать вывод о том, имеются ли какие-либо подводные камни, связанные со строительством многоквартирного дома».

В тему

Госсовет Республики Крым одобрил закон «О внесении изменений в Закон Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории РК» в феврале 2016 года. 

Принятый документ позволит зарегистрировать право на недвижимое имущество на основании трёх документов – декларации об объекте недвижимого имущества, кадастрового паспорта на здания и государственного акта на право собственности на землю. При этом строение не может превышать трёх этажей и 300 квадратных метров общей площади.