Жильё в аренду
Жильё в аренду
18 сентября 2015 - 22:02
Жильё в аренду 18 сентября 2015 - 22:02
Кристина Безумнова

 

Как и для чего заключается договор аренды квартиры и от чего сможет уберечь 
Крымчане привыкают к новым условиям: жильё теперь придётся сдавать в наём по договору аренды, и даже обещают, что скоро придётся платить с этого налоги. Как это делается по российским законам – будем разбираться вместе.
Фото: 1ul.ru

Существенные условия 

По идее, договор должны заключать все. Даже если вы пустили в квартиру пожить родственника или друга, лучше оформить отношения в письменном виде – ведь договор необязательно должен быть платным. Но так вы сможете избежать споров по поводу оплаты коммунальных услуг.

А уж если за снимаемое жильё квартирант обязан платить, без договора вообще не обойтись. Ведь вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером арендной платы, вполне могут закончиться судом. А статья 162 Гражданского кодекса РФ гласит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно всё тому же ГК, письменная форма не только предусмотрена для договоров аренды жилья, но ещё и обязательна, когда сумма сделки превышает 10 тысяч рублей. А месячная стоимость аренды квартиры в Крыму давно обходится дороже.

Сам по себе договор аренды не относится к числу сложных документов, и любой грамотный человек, используя подсказки Интернета, сможет сам составить такой договор. А вот обратиться к юристу стоит, если есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру или договор заключается через посредника, в котором вы не уверены. Насторожить должно и то, что, например, размер платы за жильё слишком сильно отличается от того, что просят за подобные квартиры в том же районе города. Здесь лучше будет проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые защитят ваши права.

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключённым. При аренде жилья существенными будут сведения о личности арендодателя и арендатора, предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие определить, что именно сдаётся в аренду). Кстати, если вы не укажете размер арендной платы, вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением. Арендодателю плохо, а квартиранту хорошо.

Особенности заключения 

Закон различает два вида договоров на временное коммерческое пользование жильём – это договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо, и договор коммерческого найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами.

Разница между ними невелика, но некоторые различия всё же есть. Так, по договору коммерческого найма, заключённому на срок более года, не допускается вселение временных жильцов на бесплатной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие «сожители» не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже, но с согласия владельца жилья и если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Исключение – дети, разрешения на их вселение не требуется.

Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно статье 683 ГК РФ, считается заключённым на 5 лет. Чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения. Договоры, заключаемые на год и больше, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра. А вот в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, потому как меньше чем за год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

Подводные камушки 

Оказывается, есть правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Конечно, владелец квартиры вправе и отказать, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаём. Если в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения этого договора и возмещения убытков (!), которые он понёс из-за того, что не получил жильё на новый срок. А вот краткосрочные договоры могут и не продлеваться.

Арендодатель обязан предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых нового жильца не предупредили, он вправе потребовать от владельца исправления этих недостатков или уменьшения арендной платы. И даже возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. А арендатор должен оплачивать квартиру вовремя и использовать жильё только для проживания.

Кстати, оказывается, квартирант имеет право при долгосрочном договоре (свыше года) сдавать помещение или его часть по договору поднайма. Но только с согласия владельца. Пускать временных жильцов можно на срок не больше полугода. А вот если за проживание «подселенцев» не берётся плата, то даже согласия владельца не требуется – достаточно его поставить в известность. Однако владелец может и запретить проживание временным жильцам, если на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами города.

За всё в ответе 

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца весьма разнообразна. Так, по закону, квартирант отвечает за сохранность жилья и его использование по назначению. За нарушение этого постулата – возмещение причинённого ущерба и даже возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.

А ещё квартирант обязан вносить своевременную оплату. Если она задерживается, возможно даже назначение уплаты процентов по ставке Центробанка РФ за всё время просрочки. И в этом случае возможно судебное расторжение договора – например, если плата не вносится шесть и более месяцев, а для краткосрочного договора – два раза подряд. Кстати, за действия лиц, проживающих в квартире вместе с квартирантом, а также временных жильцов отвечать всё равно будет наниматель.