Почему некоторым собственникам жилья невозможно начислить взнос за капремонт. Как выбрать для покупки недвижимость без долгов, почему крымчане стали активнее уплачивать взносы на капремонт, а подрядчики не рискуют выходить на объект, не ознакомившись с прогнозом погоды? Об этом и не только мы поговорили с врио генерального директора некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта
многоквартирных домов Республики Крым» Юлией Боднарчук.
Важней всего погода в доме?
– На официальном сайте фонда размещён список домов-должников по взносам за капремонт, причём с указанием суммы задолженности. Для чего такая публичность?
– Это ориентир для всех. Для администраций, собственников помещений, председателей советов домов, для покупателей недвижимости... В рамках Жилищного кодекса не предусмотрено заключение договора между жильцами и фондом: уплата взносов на капитальный ремонт – это законодательно закреплённая обязанность собственников жилья. Это как неналоговый платёж. И при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому владельцу переходит как обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, так и неоплаченная задолженность прежнего собственника. Чтобы избежать неприятных ситуаций, до заключения сделки купли-продажи стоит удостовериться в отсутствии задолженности.
– На старте работы фонда было много скандалов с подрядчиками, которые начинали снимать крыши в многоэтажках осенью или весной во время ливней. Работали по принципу «после нас хоть потоп». Почему сейчас такие скандалы поутихли?
– Наверное, подрядчики осознали последствия ненадлежащего выполнения работ, чаще смотрят прогноз погоды, так как они самостоятельно несут полную материальную ответственность в случае причинения ущерба собственникам жилья. Существуют штрафные санкции. Еженедельно мы проводим с ними рабочие совещания, обсуждаем каждый проблемный вопрос, и подрядчики понимают, что приоритетом в нашем общем деле должно быть качество работ.
Мой адрес не дом и не улица…
– Как сегодня оцениваете ситуацию с собираемостью взносов на капитальный ремонт? Многие ведь до сих пор уверены, что это необязательный платёж…
– Когда я приступила к выполнению своих обязанностей, собираемость взносов на капремонт по республике составляла 59%. На сегодняшний день – 77%. Объём большой.
Если сравнивать уровень собираемости первого полугодия прошлого года и аналогичного периода этого, он вырос на 9% и в среднем в 2023 году составляет 103% (от плана. – Ред.).
Мы прилагаем все усилия, чтобы задолженность не выросла. Но работу по её снижению проводить нелегко, ведь успех зависит не только от нас. Например, чтобы взыскать задолженность в судебном порядке, нужны сведения о собственнике и принадлежащей ему доле. На данный момент не представляется возможным взыскать задолженность по взносам на капремонт примерно у 40% должников. Это связано с тем, что собственники с украинскими документами на недвижимость до настоящего времени не перерегистрировали её в российском законодательном поле. И получается, что в Росреестре есть данные об имуществе (кадастровые номера), но нет сведений о зарегистрированном праве и доле собственности. Это затрудняет процесс взыскания дебиторки в судебном порядке.
– Так это же ещё и налоги? Нет сведений о праве собственности – налоговая не может взимать налог на имущество. Итог – потеря бюджетных средств. А разве нет законодательного механизма актуализировать сведения о собственниках в Росреестре?
– Почему же нет? В соответствии с федеральным законодательством органы местного самоуправления наделены полномочиями по выявлению правообладателей ранее учтённых объектов недвижимости. Они могут направлять сведения о них для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
В рамках межведомственного информационного взаимодействия муниципалитеты вправе запрашивать соответствующую информацию в налоговых органах, органах внутренних дел, органах записи актов гражданского состояния, у нотариусов и т. д. и, соответственно, наполнять базу Росреестра.
Ждите инвентаризации
– Если не ошибаюсь, муниципалитеты должны разрабатывать отдельную программу кап-ремонта и содержания определённой категории домов?
– Да, сталкиваемся с такой проблемой, что в региональную программу капремонта МКД входят дома блокированной застройки (имеющие общие стены с соседними строениями. – Ред.) и дома менее чем на пять квартир. По Закону Республики Крым № 48-ЗРК/2014 такие дома должны быть исключены из программы. На сегодня в Ялте очень много домов блокированной застройки, сами знаете, какие там специфичные улочки. И получается, что обязанность платить взносы на капремонт у этих собственников по закону отсутствует, но взносы начисляются, так как дома включены в региональную программу. Их в своё время внесли туда муниципалитеты.
– А могут ли собственники квартиры в доме блокированной застройки, например, индивидуально обратиться в фонд, чтобы им перестали начислять взносы и не таскали по судам?
– Они могут обратиться в администрацию города или района, чтобы их дом исключили из региональной программы и взносы на капремонт не начислялись. Дело в том, что актуализация региональной программы капитального ремонта проводится ежегодно. На основании постановления органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования многоквартирный дом включается в региональную программу, как это происходит с новостройками, либо исключается из неё.
Акция не для всех
– Крымчане долго определялись, куда собирать взносы на будущий капремонт: выбрать «общий котёл» фонда или открыть собственный счёт. Кому они доверяют сегодня?
– На сегодняшний день в региональную программу капитального ремонта включено 9 668 многоквартирных домов, из них всего лишь 558 домов находятся на спецсчетах. Практика и статистика показывают, что многие жильцы, которые ранее решили копить на капремонт на спецсчёте, сегодня меняют позицию.
Выбирая способ формирования фонда капремонта на спец-счёте, собственникам нужно подумать о том, насколько активные и компетентные люди входят в состав совета дома. Ведь при выборе самоорганизации на их плечи ложится не только вопрос проведения ремонта, но и работа с должниками. А если на специальном счёте недостаточно денежных средств, вариант у собственников один: выполнять работы по капремонту в кредит.
– Фонд периодически организовывает акцию по списанию пени при оплате задолженности в определённый срок. Мотивирует ли это крымчан?
– Около 60 тысяч собственников приняли участие в акции «Заплати долг и живи без пени», которая проходила в этом году с 1 марта по 1 июля. Дебиторская задолженность была оплачена в размере 248,2 млн рублей, списано пени на сумму 29,3 млн рублей.
– Справедливо ли каждые полгода списывать пеню должникам? Ведь и добросовестные плательщики тоже захотят перейти на уплату взносов только во время акций.
– Напоминаю, что уплата взносов обязательна для всех собственников помещений в многоквартирных домах, включённых в региональную программу капитального ремонта. Проводя подобные акции, фонд идёт навстречу должникам, мы пытаемся снизить финансовую нагрузку на собственников, простимулировать их к своевременной и полной уплате взносов. В любом случае, независимо от проведения акции сейчас или в будущем, претензионно-исковая работа фонда не останавливается. Если период просрочки превышает месяц, в адрес должника может быть направлена не только текущая квитанция с указанием задолженности, но и досудебная претензия. Если после получения претензии указанная задолженность не погашена, фонд готовит документы для её взыскания в судебном порядке.
Что касается акции «Заплати долг и живи без пени», то автоматическое списание пени при полном погашении задолженности предоставлялось только тем собственникам, которые не имеют задолженности, признанной судом или взыскиваемой в судебном порядке.
Вот и вышел срок
– Проблема многих высоток в приморских городах в том, что жильцы приезжают туда раз в год и платят коммуналку с той же частотой. В результате МКД теряет право на перенос капремонта на более ранний срок из-за должников. Как с этим бороться?
– Взнос на капитальный ремонт – это не услуга, а обязанность заботиться об общем имуществе и его сохранности. И вытекает она из права собственности на помещение. Тот факт, что в помещении никто не прописан и не проживает на постоянной основе, не освобождает собственника от уплаты взноса. Он может уплачивать взнос на кап-ремонт как ежемесячно, так и наперёд, не дожидаясь счёта на оплату. Или же по письменному заявлению собственника фонд капитального ремонта может ежемесячно направлять счета на оплату на его электронный адрес. Как видите, вариантов много, всё зависит от того, насколько граждане добросовестно относятся к своим обязанностям.
На сегодняшний день около 51,5 тысячи владельцев помещений в многоквартирных домах уплачивают взносы наперёд.
– Каких инструментов влияния на злостных неплательщиков, по-вашему, не хватает в нашем законодательстве?
– Считаю, было бы целесообразно не применять срок исковой давности судами по взысканию задолженности по взносу на капитальный ремонт. Объясню почему. Взносы, как и пени, уплаченные собственниками помещений МКД, образуют фонд, за счёт которого финансируются работы по капитальному ремонту общего имущества дома.
Не оплачивая задолженность, прикрываясь сроком исковой давности, собственники тем самым понижают уровень собираемости по дому. В будущем это может затруднить реализацию мероприятий, запланированных региональной программой капитального ремонта.
Конечно, мы стараемся урегулировать спорные моменты с должниками в досудебном порядке – уведомляем людей, проводим рабочие встречи с ними, разъясняем направление деятельности фонда. Некоторые ошибочно проводят аналогию между работой фонда и управляющих компаний, где в тариф включается и зарплата сотрудников, и расходы на деятельность. Но у нас иная система. Фонд – это некоммерческая организация, наша хозяйственная деятельность, а также зарплаты сотрудников обеспечиваются за счёт бюджета Республики Крым.
А назначение взносов на капитальный ремонт строго целевое. Эти средства используются исключительно для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации и оплаты услуг по строительному контролю.
Сами не справятся
– Фонд является исполнителем краткосрочного плана, а достаточно ли средств, например, на этот год?
– На сегодня у нас произошла актуализация краткосрочного плана. Из федерального бюджета нам выделили на два года дополнительно 3,7 млрд рублей. Таким образом, до конца текущего года дополнительно будет выполнен ремонт 334 кровель и 43 фасадов, модернизируют 27 единиц лифтового оборудования на сумму 2,5 млрд рублей. Лимиты 1,2 млрд рублей на 2024 год также уже доведены.
– Почему республике выделено дополнительное финансирование? У нас много домов в предаварийном состоянии?
– Капитальный ремонт МКД предполагает огромные затраты. Взносы собственников помещений покрывает лишь малую часть стоимости работ. Поэтому дополнительное финансирование из средств федерального и республиканского бюджетов – это поддержка, без которой мы бы, безусловно, не справились.
Ольга НАГОРНАЯ
